ECB'nin kararı açıklanmadan önce büyük ölçüde fiyatlanmış olsa da bankaların kalıcı enflasyon ve yüksek seyreden piyasa faizlerine karşılık vermesiyle Euro Bölgesi'nin büyük ekonomilerinde mortgage faizlerinin daha da yükselmesi bekleniyor.
Euro Bölgesi'nin dört büyük ekonomisinde mortgage faizleri ağustos ayından bu yana yükselmeye devam ederken, Avrupa Merkez Bankası'nın (ECB) son faiz artışının etkisi ülkeler arasında önemli farklılık gösteriyor.
REKLAM
Güncel sabit faiz oranları İspanya'da yaklaşık yüzde 2,2 ile Almanya'da ortalama yüzde 4,46 arasında değişiyor. Ancak söz konusu oranlar farklı vadelerdeki mortgage kredilerini kapsadığı için doğrudan karşılaştırılabilir nitelikte değil.
Brokerlar, ECB'nin son faiz artışının büyük ölçüde karar açıklanmadan önce mortgage tekliflerine yansıtıldığını belirtti. Fransa, İtalya ve İspanya'daki bankalar kararı önceden fiyatlarken, Almanya'da mortgage faizleri 10 yıllık devlet tahvili getirilerini daha yakından takip etmeyi sürdürdü.
Faizlerdeki artış, ağustos ayında Euronews Business tarafından incelenen devlet tahvili getirilerindeki sert yükselişin ardından geldi. Hükümetlerin artan borçlanma maliyetleri Almanya'da ve dolaylı olarak İtalya'da mortgage tekliflerine şimdiden yansırken, Fransa ve İspanya'da faizler ECB'nin faiz beklentileriyle daha yakından bağlantılı olmaya devam ediyor.
Fransa'da konut kredisi faizleri yüzde 4'e yaklaşabilir
Fransa'da konut kredisi faizleri eylül ayının başında 10 baz puan artarak, 20 yıl vadeli yeni sabit faizli konut kredilerinde ortalama faizi ağustosta yüzde 3,44'ten yaklaşık yüzde 3,54'e taşıdı. Bu veriler, konut kredisi brokeri Pretto'nun kurucu ortağı Pierre Chapon'a ait.
Chapon, bankaların ECB kararını zaten fiyatladığını ancak bir sonraki toplantıdan önce faizleri yeniden artırabileceklerini söyledi.
“Enflasyon eğilimi sürdükçe önümüzdeki ay da benzer bir artış aralığı bekliyoruz” dedi. Bu da faizlerin yeniden 10–20 baz puan yükselmesi anlamına geliyor.
Related
Fransa'da konut kredisi piyasası neredeyse tamamen sabit faizli ürünlerden oluşuyor. Banque de France'ın yayımladığı son verilerde, bu tür kredilerin yeni konut kredilerinin yüzde 99,6'sını oluşturduğu görülüyor.
Pretto'ya göre enflasyon gerilemezse, 20 yıl vadeli sabit faizli konut kredilerinde ortalama faiz yıl sonuna kadar yüzde 3,8–4 aralığına çıkabilir.
Faizin mevcut yüzde 3,54 düzeyinden yüzde 3,9'a yükselmesi, 20 yıl vadeli yeni 200 bin euroluk bir konut kredisinin aylık taksitine yaklaşık 37 euro eklerken, toplam faiz yükünü de yaklaşık 8 bin 930 euro artıracak.
Pretto'ya göre Fransız bankaları kredi koşullarını sıkılaştırmıyor. Güçlü bilançolar, görece ucuz mevduatlar ve durgun konut kredisi piyasasında süren yoğun rekabet, borç alanları korumaya yardımcı oluyor.
İtalya'da değişken faizli kredi sahipleri artıştan daha hızlı etkilenecek
İtalya'da ECB'nin faiz artışının, değişken faizli konut kredileri üzerinde daha hızlı ve doğrudan bir etkide bulunması bekleniyor.
“Bugünkü kararın ardından, yeni 20 ve 30 yıl vadeli değişken faizli konut kredilerinde ortalama nominal faiz oranının, yani TAN'ın, eylülün ilk haftalarında kaydedilen yaklaşık yüzde 2,80 seviyesinden, önümüzdeki haftalarda yüzde 3,05 civarına yükselmesini bekliyoruz” diyen MutuiOnline.it pazarlama direktörü Nicoletta Papucci, Euronews Business'a konuştu.
Faizin 25 baz puan artması, 20 yılı kalan 200 bin avroluk bir değişken faizli konut kredisinin aylık taksitini, artışın tamamen yansıtıldığı varsayımıyla, yaklaşık 25 euro yükseltecek. Bu da dönem boyunca ödenecek faizin toplamda neredeyse 6 bin euro artması anlamına geliyor.
İtalya'da 2026'da konut kredisi başvurularının yüzde 92,2'sini oluşturan sabit faizli krediler ise, tekil ECB kararlarından ziyade uzun vadeli euro faiz swaplarına daha duyarlı.
Yine de MutuiOnline, 20 ve 30 yıl vadeli yeni sabit faizli konut kredilerinde ortalama faizin, ağustosta yüzde 3,46 iken 2026 sonuna kadar yaklaşık yüzde 3,75'e yükseleceğini öngörüyor. 20 yıl vadeli yeni 200 bin euroluk bir kredi için bu, aylık taksitlere yaklaşık 30 avro, toplam faiz yüküne de yaklaşık 7 bin 200 euro eklenmesi demek.
İtalya'da konut kredisi fiyatlaması, zaten yükselen devlet tahvili getirilerinden ve daha doğrudan biçimde uzun vadeli swap faizlerindeki artıştan etkilenmişti. Bankalar ağustos ve eylül başında farklı sabit faizli ürünlerde oranları 10 ile 40 baz puan arasında artırdı.
Pabucci, artışlar, daha önce “piyasadaki en rekabetçi fiyatlanan ürünler arasında yer alan” yeşil konut kredilerini de etkiledi, diye ekledi.
Bu nedenle yeniden fiyatlamanın önemli bir bölümü ECB kararından önce gerçekleşmişti. Ancak MutuiOnline, peşinat gerekliliklerinde yaygın artışlar ya da kredide belirgin kısıtlamalar gözlemlemediklerini belirtiyor.
İspanya'da konut kredisi faizleri daha da yükselebilir
İspanya'da sabit faizli konut kredilerinde oranlar hâlâ yüzde 3'ün altında seyrediyor. Ancak aracı kurumlar, ECB kararının ardından bazı bankaların tekliflerini yükseltmesini bekliyor.
Son artışın önemli bir bölümü, sabit faizli tekliflere zaten yansımıştı; zira birçok İspanyol konut kredisinde referans alınan Euribor, ECB'nin hamlesini haftalar öncesinden fiyatlamıştı.
İspanyol konut kredisi brokeri iAhorro'ya göre, ECB'nin hazirandaki önceki faiz artışından bu yana, popüler 30 yıl vadeli sabit faizli konut kredilerinde oranlar yaklaşık yüzde 2–2,5 aralığından yüzde 2,2–2,8 aralığına yükseldi.
Belirli bir süre sabit, sonrasında değişken faize dönen karma tip konut kredilerinde başlangıç faizleri de yaklaşık yüzde 1,85'ten yüzde 2–2,1 seviyelerine çıktı.
Şirket sözcüsü Laura Martinez, Euronews Business'a “Önümüzdeki haftalarda birçok bankanın konut kredisi ürünlerini yukarı yönlü revize etmesi muhtemel,” dedi.
Martinez, bazı bankalarda faizlerin 0,5 puana kadar artabileceğini, diğerlerinin ise müşterileri çekmek ve yıl sonu satış hedeflerini tutturmak için daha ılımlı bir artış olan 0,2 puanla yetinebileceğini ya da oranları sabit tutabileceğini düşünüyor.
iAhorro'nun hesaplamalarına göre, 30 yıl vadeli 200 bin euroluk bir konut kredisi için Euribor'un Eylül 2025'teki yüzde 2,172 seviyesinden Eylül 2026'da geçici olarak yüzde 3,101'e yükselmesi, aylık taksitleri 98,92 euro, yıllık ödemeleri ise 1.187,03 euro artırıyor.
Bu hesaplama, yalnızca AMB'nin son 25 baz puanlık artışının değil, Euribor'daki yıllık artışın tamamının etkisini yansıtıyor.
Euribor'a endeksli konut kredilerinde eylül ayında faiz güncellemesi yapılacak borçlular artışı ilk hissedenler olacak. Ekim ile aralık arasında faizleri gözden geçirilecek kredilerde ödemelerin, Euribor'un yüzde 3,1'in üzerinde kalması halinde, aylık yaklaşık 100 avro artması bekleniyor.
Buna rağmen İspanyol bankaları arasındaki rekabet güçlü kalmaya devam ediyor. iAhorro'nun ağustosta tamamlanan kredilerinde karma faizli ürünlerin payı yüzde 52 olurken, kalanların neredeyse tamamını sabit faizli krediler oluşturdu; değişken faizli ürünlerin payı ise yok denecek kadar az.
Almanya'da konut kredisi faizleri Bund getirilerini izlemeyi sürdürüyor
Almanya'da sabit faizli konut kredisi oranları, tek tek AMB kararlarından çok, devlet tahvili getirileri ve diğer uzun vadeli piyasa faizleri tarafından belirlenmeye devam ediyor.
Dr Klein Privatkunden'in genel müdürü Michael Neumann, Euronews Business'a “Piyasalar bu yılki ikinci faiz artışını önceden fiyatlamıştı; bu nedenle kararın devlet tahvili getirileri ve dolayısıyla konut kredisi faizleri üzerinde bir etkisi olmadı,” dedi.
Dr Klein, 20 yıl vadeli konut kredilerinde sundukları en iyi faizin son bir ayda yüzde 3,99'dan yüzde 4,24'e çıktığını belirtti. 200 bin avroluk bir kredi için bu, aylık taksite yaklaşık 42 euro ek anlamına geliyor.
Buna rağmen Neumann, yılın geri kalanında konut kredisi faizlerinin istikrar kazanarak yatay bir seyir izlemesini bekliyor.
Almanya'daki bir diğer aracı kurum Interhyp ise, 20 yıl vadeli sabit faizli konut kredilerinde uyguladıkları ortalama faizin ağustos ortasında yüzde 4,32 iken yüzde 4,46'ya yükseldiğini bildirdi. “Şubat sonunda İran'daki çatışmanın patlak vermesinden bu yana, 20 yıl vadeli sabit faizli konut kredilerinde faizler yaklaşık 0,5 puan artarak yüzde 3,9 civarından yaklaşık yüzde 4,4'e çıktı.”
Interhyp, artışı enflasyona ilişkin kaygılarla, yüksek enerji fiyatlarıyla ve uzun vadeli tahvil getirilerini ve kredi verenlerin fonlama maliyetlerini yükselten jeopolitik belirsizlikle açıklıyor.
Kurum, görünümün son derece belirsiz olduğunu vurguluyor: Uzmanlar paneli, yıl sonuna kadar Almanya'da konut kredisi faizlerinin yükseleceğini, sabit kalacağını ya da düşeceğini öngörenler arasında neredeyse eşit biçimde bölünmüş durumda.
Borçlanma maliyetlerindeki artışa rağmen, her iki Alman aracı kurum da konut sahibi olma talebinin güçlü kaldığını söylüyor. Ancak yükselen faizler ve yüksek işlem maliyetleri, ev satın almayı giderek daha zor karşılanabilir hale getiriyor.
euronews
